مقدمه :4

گفتار نخست – تعريف قولنامه 6

گفتار دوم : اقسام قولنامه 7

الف : تقسيم قولنامه از جهت مالي كه مورد قرارداد است :7

-1مورد معامله مال منقول است :7

ب : تقسيم قولنامه از جهت زمان انجام تعهد 9

قولنامه هائي كه زمان اجراي تعهد با متعهدله ميباشد .10

قولنامه هائي كه زمان اجراي تعهد يا متعهد است .10

ج : برمبناي تعهدات طرفين قولنامه ها را به انواع زير مي توان تقسيم نمود:11

-1قولنامه ساده11

-2قولنامه تعهد آور :11

د- مبايعه نامه :11

مبحث دوم : ماهيت قولنامه 12

الف : قولنامه تعهد به انتقال است :13

ب :قولنامه سند بيع است :15

ج : قولنامه شرط ابتدائي است :16

انواع شرط :17

بند اول – شرط ضمن عقد :17

-2شرط فعل :17

-2شرط نتيجه :17

بند دوم : شرط تباني :18

بند سوم : شرط ابتدائي :18

نتيجه بحث :20

گفتار دوم : مقايسه بامفاهيم مشابه 20

ج : قولنامه وتعهد يكطرفي :20

د:قولنامه و وعده :22

فصل دوم :23

انعقاد و شرايط اعتبار 23

مبحث اول :شرايط انعقاد23

گفتار نخست : شرايط مربوط به طرفين عقد23

الف : حاكميت اراده23

ب : قصد ورضاي طرفين 25

ج :ايجاب و قبول 25

د: اهليت طرفين 25

گفتار دوم : شرايط مربوط به تراضي 25

الف : مورد معامله 25

ب : جهت معامله 25

مبحث دوم : اعتبار قولنامه 25

الف : آيا قولنامه وقتي بصورت قرارداد مستقل تنظيم شود معتبر است 25

ب : آيا قولنامه را بايد بصورت شرط ضمن عقد آورده تا معتبر باشد25

ج :آيا قولنامه اموال غيرمنقول بايد ثبت شود25

1- قولنامه سندي است كه در آن تعهد به انتقال شده26

2- قولنامه بصورت سند بيع تنظيم شده باشد .27

فصل دوم :29

آثار قولنامه :29

مبحث اول : قلمرو قولنامه 29

گفتار نخست : اثر قولنامه نسبت به طرفين 29

الف : طرفين چه كساني هستند30

 

 

 

 

 

 

موضوع :

 

دعاوي قولنامه اي

 

 

مقدمه :

حقوق تعهدات باتوسعه روزافزونش قسمت سهمي از حقوق خصوصي را بخود اختصاص داده و گسترش آن زمينه هاي تخصصي گوناگوني را نيازمند است و پديد آورده . افزايش قراردادها بسبب نيازمردم در اثر روابط اجتماعي ، تحول جامعه و كافي نبودن عقود سنتي ، ايجاد قالبهاي نو و تازه اي را سبب گرديده كه اين امر موجب بروز اختلافات جديد و صدور احكام متفاوت در رسيدگي شده است .

اهم عواملي كه مي توانند از صدور چنين احكامي جلوگيري نمايند ، نقش حقوقدانان و نظريه پردازان حقوق ، قضاوت عالم و آگاه به قانون و سرانجام قوانين مناسب است . علماي حقوق براي ايجاد رويه قضائي تلاش مينمايند و نظريه هاي آنان راهگشاي خوبي است ولي شايد بتوان گفت كه ، طرز تفكر متفاوت قضات و بعضا عدم بكارگيري قوانين در فصل خصومت ، رسيدن باين هدف را مشكل نموده كه اين ناهمگوني خود سبب طرح دعاوي گوناگون ميگردد.

دعاوي قولنامه نيزدراين راستا در يك راه و طريق قرار ندارد ، جمعي آنرا لازم الوفاء نمي دانند، گروهي بيع تلقي مي كنند – كه باز در اين طرز فكر گويا مقررات ثبتي را قانونگذار بيهوده وضع نموده است – و نيز بعضي استنباط ديگري دارند .

اين اختلاف آراء و گوناگوني احكام بار عدليه را روزبه روز سنگين تر ميكند زيرا متعهد را به عهد شكني و بي اعتنائي به قانون و اخلاق (كه همانا توصيه به وفاي عهد مي كند ) و اميدارد ، باشد كه دعوائي كه عليهش طرح ميشود در محكمه اي رسيدگي شود كه تعبير دلخواه او را از عدم انجام تعهد در مورد قولنامه دارد .

سعي كه از فرهنگ خوب ووالائي برخوردار باشد براي قانون احترام خاصي قابل است و هرگز بخود اجازه نمي دهد حريم آنرا بشكند . دستگاه قضا ، پاسدار اين حرمت است و بايد از تواني كافي برخوردار باشد اگر اساس رسيدگي به حق و عدالتخواهي بريك پايه استوار نباشد ، نه تنها امنيت قضائي را بدنبال نخواهد داشت ، كه بي نظمي و ناامني ايجاد مي كند .عقود و قراردادها ، ابداع مقنن نيست ، از روابط مردم گرفته شده و با نفوذ فرهنگ هاي مختلف در يكديگر و تحولاتي كه در جامعه بوجود ميآيد ، مقنن و دستگاه قضاء بايد باآن همراه باشد والا راه حيله و تقلب بازخواهد گرديد و بارعدليه بيشتر خواهد شد . اگرقانون ابزاركار باشد ، اگر علم قضا آموزش داده شود ، از طرز فكر متفاوت جلوگيري خواهد شد . در نتيجه چرخهاي دستگاه قضا ، حركتي مناسب خواهد داشت و عهد شكني و بي اعتنائي به قانون ، اگر از بين نرود كم و كمتر خواهد شد .

و در اين تحقيق مسائل مطروحه در باب توان در بيان شده اميد است كه براي تنظيم كنندگان اين سند مفيد واقع شود .

گفتار نخست – تعريف قولنامه

از قولنامه تعريفي در متون قانوني ديده نميشود ولي در اصطلاح «سندي است كه خريدار و فروشنده و طرفين عقد بطور كلي قبل از انجام معامله تنظيم مينمايند تا در فاصله قول و معامله فروشنده مورد معامله را بديگري نفروشد و خريدار هم آنرا بخرد .[1]

عقد بيع در اموال غيرمنقول عقدي است تشريفاتي چنانچه شرايطي را كه قانونگذار معين نموده صورت نگيرد بيع واقع نميشود و انتقال مالكيت از فروشنده بخريدار صورت نمي پذيرد . شرايط موقوم ،ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمي است .لذا قولنامه بدان سبب تنظيم ميشود كه اطراف آن بعللي (از جمله انجام تشريفات مذكور ) در زمان توافق و تراضي نمي توانند معامله را انجام دهند بهمين لحاظ وقوع بيع بين آنها موكول به تهيه مداركي است كه قانونگذار براي تنظيم سند رسمي معين نموده است ، سند مرقوم براي پاي بند بودن باين توافق است تا طرفين ملزم باشند تعهداتي را كه بعهده گرفته اند انجام دهند آثار اين قرارداد انجام عقد ديگري است كه منظور اصلي طرفين ميباشد و اين قرارداد مقدمه اي است براي رسيدن به قرارداد اصلي بهمين جهت بعضي از اساتيد حقوق اين را پيمان مقدماتي يا پيش قرارداد يا وعده قرارداد و قولنامه ناميده اند .

بموجب قولنامه ممكن است يك طرف تعهد نمايد كه عمل حقوقي معيني را در آينده يا عقدي را در آينده منعقد كند كه آن عقد ممكن است بيع يا اجاره يا ازدواج باشد .

بموجب اين تعريف قولنامه مي تواند نوشته اي باشد كه در آن يك طرف متعهد ميشود به ايجاد عقد در آينده با ديگري كه در اينصورت با قبول شخص اخير قرارداد منعقد ميشود . اين تعريف در مورد تعهد به بيع كامل نيست زيرا از تعهد يكطرفي يك نفر سود ميبرد و آن متعهدله است كه آزادي دارد تا در موعد معين شده رضايت خود را اعلام نمايد به عبارتي ميتواند تعهد بسود خودش را رد نمايد و حال آنكه قولنامه خريد و فروش ، تعهد مقابل است از طرفي وعده ازدواج لازم الرعايه نيست .

گفتار دوم : اقسام قولنامه

قرارداديكه قولنامه حاوي آنست از لحاظ انعقاد تابع هيچ تشريفاتي نيست وبا حصول توافق و تراضي ، تحقق مي يابد . از آنجا كه اين تراضي و توافق بستگي به نظر طرفيتن قرارداد دارد لذا سبب متنوع بودن آنها شده است وگاه داراي نكاتي است كه مشابه و نظير آن كمتر ديده ميشود ولي از جهاتي مشتركاتي در اين قراردادها وجود دارد كه مي توان آنها را دسته بندي نمود گوناگوني قولنامه ها بيشتر بشروط و تعهداتي است كه طرفين در آن مي آورند لذا ، هرچند تقسيم بندي اين اسناد تاحدودي مشكل است ولي سعي شده درانواع متداولتر و شايع آن تقسيماتي صورت گيرد :

الف : تقسيم قولنامه از جهت مالي كه مورد قرارداد است :

اموال از لحاظ قابليت حمل ونقل به منقول و غيرمنقول تقسيم شده اند . انجام معامله در خصوص اموال غيرمنقول داراي تشريفاتي است و طرفين بايد مهيا براي آن شوند ولي اموال منقول نياز به تشريفات ندارد ولي بعضي از اين اموال هم بجهت وضعيت خاصي كه دارند انتقال شان بدون تشريفات نمي باشد .

-1مورد معامله مال منقول است :

در مورد مال منقول تلفن و اتومبيل فرد شايع آنست . در خصوص انتقال تلفن دوصورت متصور است ، بيشتر در معاملات خانه ، تلفن منصوبه در آن هم جزء مورد معامله ميباشد . لذا در قولنامه ايكه ميشود تلفن منصوبه در آن نيز قيد مي گردد كه در اينصورت مورد معامله شامل دوقسمت خواهد بود خانه مورد معامله ، تلفن منصوبه در آن ، بلحاظ اينكه تنظيم سند انتقال تلفن جدا از سند انتقال خانه تنظيم ميشود در موقع انتقال خانه ،ممكن است سند انتقال تلفن تنظيم نگردد و سبب شود تاخريدار الزام فروشنده را به انتقال درخواست نمايد ، محاكم اكثرا اين نظر را دارند كه وقتي خانه مورد معامله انتقال درخواست نمايد ، محاكم اكثرا اين نظر را دارند كه وقتي خانه مورد معامله انتقال داده شده و دليلي برعدول از قسمت ديگر تعهد نباشد اين جزء هم بايد انجام شو و حكم الزام به انتقال ميدهند.

در همين قولنامه ها ديده ميشود كه تلفن در خانه مورد معامله نصب شده ولي فيش مربوط به نصب تلفن در آينده را داراست و مورد قولنامه واقع ميشود. بديهي است موقع انتقال خانه تلفني نصب نيست تا انتقال داده شود و اجراي اين قسمت از تعهد موكول است به نصب آن . جدا از موارد فوق ممكن است تلفن بصورت مستقل مورد معامله قرار گيرد و قولنامه اي در اين خصوص تنظيم گردد.

همچنين نسبت به معامله اتومبيل نيز خريدار و فروشنده اكثرا مبادرت به تنظيم قولنامه مي نمايند ، انتقال اتومبيل هرچند وسيله مقامات راهنمائي و رانندگي با انعكاس آن در دفترچه مشخصات اتومبيل حسب قانون مربوطه بايد انجام شود ولي عملا اين انتقال در دفتر اسناد رسمي صورت ميگيرد وهرگاه قولنامه اي در اين خصوص تنظيم شد بسته به تعهداتي كه طرفين نموده اند محاكم اتخاذ تصميم مينمايند .

2- مورد معامله مال غيرمنقول است – چون انتقال اين اموال نياز به تشريفاتي دارد و طرفين تا مهيا شدن براي انتقال مهلتي لازم دارند براي پاي بند بودن به تعهدي كه نسبت به هم قبول مي نمايند . مبادرت به تنظيم قولنامه مي نمايند . در شرايط حاضر اين نوع قولنامه ها بسيار زياد است و سبب اختلالات فراواني شده و رويه قضائي مشخصي هم در محاكم وجود ندارد . مطالب عنوان شده در اين نوشتار بيشتر ناظر بااين نوع قولنامه است .

ب : تقسيم قولنامه از جهت زمان انجام تعهد [2]

همانطور كه بيان شد براي اجراي تعهد كه همان انجام عقد اصلي است طرفين مهلتي رامعين مي نمايند تا در اين زمان شرايط لازم را براي انجام معامله فراهم نمايند زمان معين شده گاه روشن است و گاه مشخص نميباشد .

1- قولنامه هائي كه تاريخ انجام تعهد بصورت قطعي است ، مثلا طرفين قرارميگذارند كه در ساعت معين ،روزمعين ، يادر روز معين ، به دفتر اسناد رسمي مراجعه ومعامله را واقع و سند انتقال تنظيم شود معمولا طرفين پيش بيني ميكنند سه ، براي آنروز مي توانند آماده شوند ، در اين نوع قولنامه ها تكليف طرفين از لحاظ زمان اجراي تعهد روشن است و در صورتيكه يكي از اطراف قرارداد تخلف نمايد اثبات تخلف نسبت به ساير موارد سهل تر است .

قولنامه هائي كه تاريخ انجام تعهد در يك مقطع زماني يا يك دوره ، معين ميگردد .مثلا طرفين قرارميگذارند كه از تاريخ تنظيم قولنامه ظرف 2 ماه به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايند و انتقال صورت گيرد در هر روزي از اين مدت معين شده امكان اجراي تعهد وجود دارد و از طرفي تاآخر موعد هم ممكن است از فرصت استفاده شود . بديهي است چون موعد بزمان قطعي محدود نشده اجبار طرف را به انجام تعهد در موعد مرقوم نميتوان خواست . رويه و عرف اينست كه آخرين روز مهلت را طرفين مبناي اجراي تعهد قرار ميدهند .

2- قولنامه هائي كه زمان انجام تعهد معين نيست اين نوع قولنامه ها نيز خود به چند دسته تقسيم ميگردند:

قولنامه هائي كه زمان اجراي تعهد با متعهدله ميباشد .

بديهي است در اين فرض خريدار ، متعهدله تصور شده است ، لذا ضرورت دارد نامبرده با اظهار نامه مهلت و زماني را معين كند و به فروشنده ابلاغ نمايد كه در آن تاريخ ، تعهد اجرا شود .

قولنامه هائي كه زمان اجراي تعهد يا متعهد است .

درست است كه توافق طرفين بصورت قراردادي منعقد گرديده ولي وقتي اجراي تعهد يا متعهد باشد امكان اجبار و الزام نمي تواند وجودداشته باشد پس اگر متعهد نخواهد به تعهد جامه عمل بپوشاند چون او را نمي توان اجبار نمود مثل اينست كه تعهدي ايجاد نشده وچنين قولنامه اي فاقد ارزش و اعتبار است .

قولنامه هائيكه زمان اجراي تعهد معين و روشن نيست :

در اين قولنامه ها توافق برانجام معامله صورت ميگيرد وممكن هم هست قيد شود كه طرفين الزام دارند در دفتر اسناد رسمي حاضر و مورد معامله رسما انتقال يابد ولي موعد معين نشده كه در چه تاريخي حاضر شوند. در اين صورت نيز دو فرض قابل تصور است .

قاعدتا بعداز تنظيم قولنامه طرفين آمادگي رفتن بدفترخانه رادارند و ميتوانند انتقال را انجام دهند . بديهي است كه اجراي تعهد بعد از تنظيم ترازنامه بايدعملي شود .

ممكن است چنين تصور شود كه اگر طرفين قادر به انجام فعلي معامله بودند نياز به تنظيم قولنامه نبود و بارجوع بدفترخانه اقدام به انتقال مينمودند پس وقتي قولنامه تنظيم كرده اند بدين مفهوم است كه در مهلتي متعارف آماده شوند و مدارك لازم را تهيه نمايند ، اين مهلت را درقصد طرفين، ساير شروط قولنامه ، امارات و نهايتا عرف بايد جستجو كرد ولي نظر اول منطقي تر بنظر ميرسد .

ج : برمبناي تعهدات طرفين قولنامه ها را به انواع زير مي توان تقسيم نمود:

-1قولنامه ساده

گاه طرفين ورقه اي را امضاء ميكنند كه در آن قصد انشاء و ايجاد تعهد ندارند و تعهدي در اين اسناد ايجاد نميشود وچون تعهدي ايجاد نميگردد فاقد اثر است . اين نوع قولنامه ها فقط از جهت اخلاقي براي طرفين لازم الرعايه ميباشد و ضمانت اجراي قانوني ندارد و نميتوان الزام طرف را درخواست نمود .

-2قولنامه تعهد آور :

گفتيم قولنامه قراردادي است كه هرگاه مخالف قانون نباشد براي طرفين لازم الرعايه است ، لذا بجز قولنامه هائي كه وعده ساده وجنبه اخلاقي و تعارف دارد ساير قولنامه ها ايجاد تعهد مي نمايد و از اين نوع است . و اساسا طرفين قصد ايجاد تعهد ، از تنظيم آن دارند . گاه براي ضمانت اجراي تعهد وجه التزام هم قرار ميدهند كه البته وجه التزام از شروطي است كه ممكن است در قرارداد مرقوم آورده نشود اين قراردادها بمنظور وقوع عقد اصلي بسته ميشود.

د- مبايعه نامه :

اين اسناد كه درچند سال اخير مرسوم و ايجاد شده ظاهرا به صورت سند وقوع بيع بين طرفين تنظيم ميشود . به عبارت ديگر معامله قطعي بني طرفين واقع ميگردد. شرايط معامله در اين سند قيد ميشود ( هرچند ممكن است قسمتي از ثمن موجل باشد و مبيع هم تسليم نشود ) كه در اين اقدام تنظيم سند رسمي امري جدا از عقد است و به بعد موكول ميشود ، از طرفي به استناد ماده 220 قانون مدني تنظيم سند را ظاهرا نتايج قانوني حاصل ازعقد مي گيرند . بديهي است نتايج قانوني حاصل از عقد آثاري است از عقد كه قانون ميشناسد تنظيم سند رسمي آثار قانوني عقد نمي باشد . اين

شامل ورد30 صفحه ای

 

توجه : لینک دانلود پکیج، پس از خرید برای شما نمایان شده و به ایمیل واردشده نیز ارسال خواهد شد. دقت کنید که ایمیل در ابتدای خود www ندارد.

همچنین توجه نمایید که وارد کردن نام و نام خانوادگی صحیح، داشتن ایمیل و یا شماره موبایل الزامی نبوده و می توانید از ایمیل و یا شماره موبایل غیر واقعی استفاده نمایید، چرا که فایل پس از خرید برای شما فعال شده و قابل دانلود و استفاده است.

 

برای دریافت فرمت pdf رایگان میتوانید به ادرس

 

bia2download70@gmail.com

ایمیل بزنید نام کامل پروژه قید شود.